Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κενές κατοικίες ή ακίνητα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση έχουν τη δυνατότητα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να τα μεταφέρουν σε μακροχρόνια μίσθωση και να εξασφαλίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια για διάστημα 36 μηνών.

Η δυνατότητα αφορά επιλέξιμες μισθώσεις που θα συναφθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που εξετάζουν την αξιοποίηση του φορολογικού κινήτρου χρειάζεται να ελέγξουν εγκαίρως εάν το ακίνητό τους πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις και να ολοκληρώσουν σωστά τη διαδικασία της μίσθωσης.

Η φορολογική απαλλαγή μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αφορά τον φόρο εισοδήματος από τα συγκεκριμένα μισθώματα, ο οποίος, ανάλογα με το συνολικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μπορεί να φτάσει έως και το 45%.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να επωφεληθούν από τα αφορολόγητα ενοίκια;

Το φορολογικό κίνητρο αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν κατοικίες οι οποίες πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και τις μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση.

Ειδικότερα, μπορεί να αφορά:

• Κατοικίες που είχαν δηλωθεί ως κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, με την προηγούμενη κατάστασή τους να προκύπτει από τις σχετικές δηλώσεις στο έντυπο Ε2.
• Κατοικίες που είχαν διατεθεί προηγουμένως για βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον η συγκεκριμένη χρήση αποδεικνύεται μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.

Το ακίνητο θα πρέπει στη συνέχεια να διατεθεί ως κατοικία στο πλαίσιο επιλέξιμης μακροχρόνιας μίσθωσης.

Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις;

Για να κατοχυρωθεί η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος, δεν αρκεί απλώς ένα ακίνητο να ήταν κλειστό ή να είχε χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.

Θα πρέπει να πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και να μπορεί να τεκμηριωθεί η προηγούμενη χρήση του ακινήτου μέσα από τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως αυτή αποτυπώνεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα, όπως εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, καθώς και στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Το μέτρο εφαρμόζεται σε επιλέξιμες μισθώσεις που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026.

Ποια ακίνητα αφορά η φοροαπαλλαγή;

Η απαλλαγή αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ.

Το όριο μπορεί να προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Επειδή η επιλεξιμότητα εξαρτάται τόσο από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου όσο και από το φορολογικό και μισθωτικό ιστορικό του, είναι σημαντικό να προηγείται σχετικός έλεγχος πριν από τη σύναψη της νέας μίσθωσης.

Πώς κατοχυρώνεται η απαλλαγή από τον φόρο ενοικίων;

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της διαδικασίας είναι η ορθή ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.

Η ιδιωτική συμφωνία με τον μισθωτή ή η υπογραφή ενός συμφωνητικού από μόνη της δεν αρκεί για την κατοχύρωση του φορολογικού κινήτρου.

Θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία και η μίσθωση να πληροί όλες τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.

Για τον λόγο αυτό, ο έλεγχος του ακινήτου και των φορολογικών του στοιχείων πριν από την ολοκλήρωση της μίσθωσης μπορεί να αποτρέψει λάθη που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την εφαρμογή της απαλλαγής.

Τι σημαίνει στην πράξη φοροαπαλλαγή για 36 μήνες;

Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης και μπορεί να διαρκέσει για 36 μήνες.

Το όφελος αφορά τον φόρο εισοδήματος που αντιστοιχεί στα συγκεκριμένα μισθώματα.

Καθώς τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία φορολογούνται με κλιμακωτούς συντελεστές, το πραγματικό οικονομικό όφελος δεν είναι ίδιο για όλους τους ιδιοκτήτες και εξαρτάται από παράγοντες όπως:

• το ύψος του μηνιαίου και ετήσιου μισθώματος,
• το συνολικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία,
• τη διάρκεια της επιλέξιμης μίσθωσης,
• το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου,
• την ύπαρξη συνιδιοκτητών,
• και την πλήρη τήρηση των προϋποθέσεων της φοροαπαλλαγής.

Για ιδιοκτήτες που εμπίπτουν στα υψηλότερα φορολογικά κλιμάκια εισοδήματος από ακίνητα, η απαλλαγή μπορεί να αφορά φόρο με συντελεστή που φτάνει έως και το 45%.

Τι δεν καλύπτει η απαλλαγή;

Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν σημαίνει ότι το ακίνητο απαλλάσσεται από κάθε φορολογική ή οικονομική επιβάρυνση.

Η απαλλαγή αφορά συγκεκριμένα τον φόρο εισοδήματος επί των επιλέξιμων μισθωμάτων για το προβλεπόμενο χρονικό διάστημα.

Υποχρεώσεις όπως ο ΕΝΦΙΑ, καθώς και ασφαλιστικά, λειτουργικά ή άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη μίσθωση του ακινήτου, εξακολουθούν να υφίστανται.

Γιατί οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν μέχρι τον Δεκέμβριο;

Η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 αφορά τη σύναψη της επιλέξιμης μίσθωσης και όχι απλώς την έναρξη προετοιμασίας ή την εκδήλωση ενδιαφέροντος.

Στην πράξη, πριν από τη μίσθωση μπορεί να απαιτείται χρόνος για τον έλεγχο του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου, την προετοιμασία της κατοικίας, την αναζήτηση κατάλληλου μισθωτή, τη συμφωνία των όρων και την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών.

Ειδικά στην περίπτωση κατοικιών που παρέμεναν κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί προηγουμένως να απαιτούνται εργασίες συντήρησης ή ανακαίνισης και άλλες πρακτικές ενέργειες πριν το ακίνητο μπορέσει να διατεθεί προς μίσθωση.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν το μέτρο είναι σκόπιμο να εξετάσουν έγκαιρα την επιλεξιμότητα του ακινήτου τους και να μην αφήσουν τη διαδικασία για τις τελευταίες ημέρες του έτους.

Η AFS δίπλα στους ιδιοκτήτες ακινήτων

Η αξιοποίηση της φοροαπαλλαγής απαιτεί σωστό έλεγχο των προϋποθέσεων πριν από τη νέα μίσθωση.

AFS – Athens Financial Services μπορεί να εξετάσει το φορολογικό ιστορικό και τα στοιχεία του ακινήτου σας, να αξιολογήσει εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του μέτρου και να σας καθοδηγήσει στις απαιτούμενες φορολογικές και δηλωτικές ενέργειες.

Εάν διαθέτετε κενό ακίνητο ή κατοικία που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση και εξετάζετε τη μετατροπή του σε μακροχρόνια μίσθωση, επικοινωνήστε με την ομάδα της AFS για να εξετάσουμε την περίπτωσή σας.

Συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας και ένας εξειδικευμένος συνεργάτης της AFS θα επικοινωνήσει μαζί σας.

Εναλλακτικά, μπορείτε να επικοινωνήσετε απευθείας μαζί μας:

📞 210 8317 702
📧 info@afs.gr